A competição foi dura. E o popular perdeu. A ascensão das compras pela internet e a fraqueza da economia dos Estados Unidos atingiram duramente os grandes shoppings. Símbolos da cultura americana nas décadas de 80 e 90, esses estabelecimentos viram o número de visitantes cair à metade na temporada de compras de novembro e dezembro, de quase 35 bilhões em 2010 para 17,6 bilhões em 2013, segundo a ShopperTrak.
Mas olhando por trás dos números estampados nas manchetes dos jornais, fica claro que nem todos os shoppings são iguais. Desde 2007 o valor patrimonial dos estabelecimentos de luxo como o Westchester, quase dobrou. Os valores dos shoppings das classes C e D estão ligeiramente negativos, segundo a Green Street Advisors, uma consultoria imobiliária.
Essa divergência explica a oferta hostil de compra de US$ 22,4 bilhões que a administradora de shoppings americana Simon Property fez na semana passada pela Macerich, uma rival menor, como mostrou material do Financial Times, de Anna Nicolaou, publicada no Valor de 17/03, pg B8.
Embora tenha apenas um quarto do tamanho da Simon em termos de valor patrimonial e receita de aluguéis, a Macerich reestruturou-se em torno dos shoppings de luxo, vendendo propriedades com desempenhos inferiores – e obteve um lucro antes dos impostos de mais de US$ 1 bilhão em 2014.
A Macerich afirma ter obtido 85% do lucro operacional de 2014 com o que chama de “super zip codes” – onde a renda média das famílias supera US$ 120 mil e mais de dois terços dos adultos têm formação universitária. Três anos antes, esse porcentual era de 66%.
A oferta da Simon é uma “disputa para obter os melhores e mais sofisticados shoppings do país”, diz David Auerbach, operador de fundos de investimentos imobiliários da Esposito Securities.
A Macerich já afirmou que vai rever o que descreveu como proposta “não solicitada e condicional” da Simon, que representa um ágio de 30% sobre o preço da ação da Macerich, que até agora se mantém estável.
O imperativo de ter empreendimentos de luxo é aparente no Galleria, um shopping mais popular que fica a menos de um quilômetro do Westchester Mall. O mal-iluminado complexo, que tem como lojas âncoras a Sears e a O ld Navy, é bem diferente do concorrente luxuoso, com seus corredores iluminados e acarpetados.
O pé quadrado [cerca de 0,09 metro quadrado] de espaço comercial no Galleria gera apenas US$ 310 por ano, em comparação aos US$ 1.085 do Westchester Mall. Os funcionários das lojas American Eagle, Old Navy e Aéropostale afirmam que o shopping tem hoje um movimento inferior ao de um ano atrás e que os consumidores estão gastando menos dinheiro.
Nos EUA, os empreendimentos voltados para as classes C e D representam cerca de um terço de 1.100 shoppings em número, mas apenas 5% em termos de valor. Na próxima década, cerca de 15% dos shoppings americanos vão falir ou serão convertidos em imóveis não comerciais, segundo afirma a Green Street Advisors.
Grande parte dessa divergência se deve ao aumento da desigualdade de renda nos EUA, que vem “afetando tudo nos shoppings”, segundo Howard Davidowitz, presidente do conselho de administração do banco de investimentos Davidowitz & Associates.
Os shoppings de luxo e os mais populares estão sendo prejudicados pelas compras pela internet de formas diferentes. “Os shoppings de luxo valem ouro, mas a questão é onde a classe média está comprando? Em alternativas mais baratas como o Walmart, o TJMaxx e na internet; ela não está indo mais aos shopping”, afirma.
O Westchester Mall, por exemplo, abriga joalherias e lojas de acessórios como Tiffany, Louis Vuitton e Dooney & Bourke. As pessoas que compram um relógio de luxo, por exemplo, mais provavelmente vão querer visitar a loja e ver o produto.
Por outro lado, para as lojas de roupas para adolescentes do Galleria há muito menos motivos para não se comprar pela internet. Os americanos ricos também estão simplesmente gastando mais à medida que a economia se recupera.
Para lojas como a Michael Kors, a demanda vigorosa dos ricos provavelmente as protegerá da ameaça do comércio eletrônico e da queda do movimento, afirmam analistas. “Não sei por que menos pessoas estão visitando os shopping”, diz Kevin. “Mas não me entenda mal, quando nos saímos bem, nos saímos realmente bem.”
