Em Shenzhen, uma metrópole nascida da prosperidade econômica da China, a vila de Paibang é um lembrete do passado modesto da cidade e dos desafios futuros para revitalizar o setor imobiliário do país.
Paibang é o que a China chama de vilarejo urbano, um labirinto de prédios de apartamentos baixos e lojas familiares conectadas por um labirinto de becos e ruas estreitas. Há centenas delas em Shenzhen, um município de 18 milhões de habitantes próximo a Hong Kong, e milhares de vilas desse tipo em toda a China.
Agora, com a China atolada em uma crise imobiliária inflexível, os formuladores de políticas querem renovar bairros urbanos envelhecidos como Paibang para dar o pontapé inicial na construção e estimular as economias locais.
Mas, como mostra a interrupção da reabilitação de Paibang, não será uma solução rápida ou fácil.
Há sete anos, Paibang foi escolhido para uma “renovação urbana” pelas autoridades da cidade e, em 2019, a China Evergrande, uma das maiores empresas imobiliárias do país, assumiu o controle do projeto. A empresa pagou aos proprietários de edifícios pelo direito de demolir apartamentos e começar a limpar o terreno para construir modernos arranha-céus. Antes que o trabalho pudesse começar, a Evergrande entrou em colapso.
A Evergrande então entregou o projeto à Shenzhen Metro, uma empresa estatal e principal acionista da China Vanke, outra construtora gigante. Agora, a Vanke está enfrentando seus próprios problemas de caixa. Na semana passada, a Shenzhen Metro – e, por extensão, o governo de Shenzhen – procurou acalmar os investidores, comprometendo-se a apoiar a Vanke.
Durante todo esse tempo, a construção em Paibang está parada. Em um dia de semana recente, um moderno edifício envidraçado que serve como sede do projeto, e que ainda exibe placas da Evergrande, estava praticamente vazio.
As maiores construtoras de casas da China estão passando por uma turbulência financeira, sofrendo uma desaceleração nas vendas e restrições aos empréstimos após anos de excessos. No mês passado, o preço médio das casas novas sofreu a maior queda em mais de oito anos. A queda no setor imobiliário está pesando sobre a economia. Os governos locais, que dependem da receita de arrendamento de terras, estão sentindo o aperto.
O governo tentou reduzir as taxas de juros e afrouxar os requisitos para a compra de casas, mas não conseguiu mudar a situação. Medidas mais drásticas podem pesar sobre os orçamentos locais quando a dívida já é um problema. Os órgãos reguladores financeiros estão discutindo formas de apoiar as incorporadoras, mas têm receio de induzir as empresas imobiliárias a voltarem ao comportamento arriscado que provocou a crise.
E é por isso que os líderes chineses estão analisando as vilas urbanas, enclaves de propriedade da comunidade dentro das grandes cidades. Todos os terrenos urbanos na China são de propriedade do Estado. Como parte da iniciativa de urbanização do país, o governo expandiu as cidades absorvendo terras agrícolas limítrofes de propriedade dos moradores.
No entanto, foi permitido que os vilarejos mantivessem a propriedade coletiva das áreas onde seus moradores viviam, criando bolsões de terra onde o alcance do Estado tinha limites. À medida que as cidades chinesas se modernizavam em extensões de arranha-céus e ruas gradeadas, as vilas urbanas se transformaram em bairros caóticos e densamente povoados, pouco afetados pela gentrificação que os cercava.
A partir de 2009, quando a expansão urbana começou a ficar sem terrenos, muitos governos locais reconheceram o potencial inexplorado das vilas urbanas e reconstruíram os bairros. No entanto, até este ano, a iniciativa era basicamente local.
O Politburo, órgão executivo de formulação de políticas do Partido Comunista Chinês, disse em abril que “avançaria de forma ativa e constante a transformação das vilas urbanas” nas 21 maiores cidades do país. Em julho, o gabinete do governo chinês, o Conselho de Estado, considerou a política uma “medida importante” para “expandir a demanda interna”, de acordo com a Xinhua, a agência de notícias estatal.
“Isso realmente mostra que os líderes chineses estão ansiosos para encontrar novos canais de crescimento urbano”, disse Zhang Yue, professor associado de ciência política da Universidade de Illinois em Chicago.
Na última grande crise imobiliária, por volta de 2015, Pequim gastou centenas de bilhões de dólares para pagar aos moradores em dinheiro para que negociassem barracos em ruínas em cidades e vilas menores.
O redesenvolvimento de vilas urbanas é mais complicado e pode ser igualmente caro.
Em um relatório de outubro, a Nomura Securities disse que o processo era “desafiador e caro” e que o ritmo seria lento. A corretora chinesa Citic Securities estimou que a China poderia investir cerca de US$ 140 bilhões por ano durante uma década inteira, de acordo com um relatório de agosto.
Paibang, na região noroeste de Shenzhen, é como muitas outras vilas urbanas. As fileiras de blocos de apartamentos de concreto ficam tão próximas umas das outras que são conhecidas coloquialmente como “edifícios de aperto de mão” para descrever a proximidade dos vizinhos. Os apartamentos são precários: sem elevadores, com grades nas janelas e banheiros apertados.
Um animado distrito comercial fica no nível da rua: barracas de frutas e legumes, lojas de segunda mão e restaurantes simples. Nos parques industriais próximos, há gráficas, armazéns e fábricas. Em Paibang e em três vilarejos vizinhos, a grande maioria dos 59 mil residentes são migrantes de outras partes da China que se mudaram para Shenzhen em busca de emprego.
Esses bairros são frequentemente chamados de “ponto de partida de um sonho”. O cantor chinês Chen Chusheng morava em uma vila urbana em Shenzhen e se apresentava em bares à noite antes de se tornar famoso. Em uma balada que escreveu sobre essa experiência, ele canta: “As pessoas lá eram muito próximas, e a distância entre os prédios era apenas uma rachadura.”
Shenzhen foi nomeada a primeira zona econômica especial da China em 1979, transformando uma vila de pescadores de 300 mil pessoas no centro das experiências chinesas com o capitalismo. Shenzhen se tornou o local de nascimento de muitas de suas empresas mais bem-sucedidas, incluindo Huawei, BYD e Tencent.
Mas, à medida que Shenzhen crescia, os trabalhadores migrantes, ainda essenciais para a força de trabalho local, foram expulsos dos bairros recém-desenvolvidos da cidade.
Em muitos vilarejos, a terra é de propriedade de um coletivo e os edifícios são de propriedade de moradores antigos, muitos dos quais se mudaram do bairro há muito tempo.
Gao Jia tem uma loja de móveis e eletrônicos de segunda mão em Paibang há oito anos. No ano passado, seus proprietários pediram que ele desocupasse o local depois de concordarem em entregar o prédio que abrigava sua loja para a Evergrande. Ele ficou muito feliz por ter conseguido uma prorrogação depois que os problemas da Evergrande interromperam o projeto de reforma e impediram que seus proprietários concluíssem a venda do prédio.
“Renovar cidades antigas não nos ajuda em nada”, disse o Sr. Gao. “Não conseguiremos pagar o aluguel e não poderemos mais fazer negócios.”
Duan Biqiong, proprietário de uma papelaria, disse: “Se não houver trabalhadores migrantes, este lugar não passará de uma cidade vazia”.
Além de excluir alguns moradores, as renovações de vilas urbanas são demoradas. Os governos locais precisam negociar acordos com as cooperativas proprietárias de terrenos e com os proprietários de edifícios individuais antes de derrubar as estruturas.
As autoridades de Guangzhou, a terceira maior cidade da China, com 127 renovações de vilas urbanas em andamento este ano, disseram que o tempo médio de conclusão de um projeto aumentou de 5,5 anos para mais de 7 anos, de acordo com a mídia local. Quanto mais tempo leva uma reabilitação, mais ela custa.
Jackle Zhuang, 44 anos, é proprietário de um prédio de apartamentos de cinco andares em Paibang. Quando ele se mudou com sua família, ainda adolescente, o bairro era pouco desenvolvido. O ponto de ônibus mais próximo ficava a 30 minutos de caminhada. Hoje, Paibang tem sua própria parada de metrô.
Mas o Sr. Zhuang não mora mais no bairro. Ele se mudou com a esposa e o filho este ano para Chengdu, uma cidade no oeste da China a mais de mil milhas de distância. Em Paibang, disse ele, não havia parques nas proximidades e não era seguro para as crianças porque os prédios ficavam muito próximos da rua.
“Provavelmente não há mais nada de bom, além do aluguel barato”, disse o Sr. Zhuang. “Não é um ambiente ideal para se viver.”
Embora esteja pronto para seguir em frente, ele não tem certeza se o acordo que assinou com a Evergrande em 2020 para vender seu prédio ainda é válido ou se precisará negociar novamente com a nova incorporadora. Ele espera trocar seus apartamentos atuais por unidades em um novo edifício.
Por enquanto, tudo o que ele pode fazer é esperar para ver.
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